Länkar
till
mina
övriga
informations-
sidor

Att köpa fastighet (lägenhet eller hus) i Spanien

I Sverige måste fastighetsmäklare vara registrerade och för registrering krävs bl.a. att de har utbildning från universitet eller högskola inom fastighetsförmedling, fastighetsrätt, civilrätt, skatterätt, byggnadsteknik, ekonomi och fastighetsvärdering. Svenska mäklare ska vara opartiska i sin relation mellan köpare och säljare. Båda parter ska kunna lita på och få förtroende för fastighetsmäklaren och få den rådgivning som var och en behöver.

I Spanien är fastighetsmäklare inte lika styrda. Mäklaren är i allmänhet friare från förpliktelser men också mindre skyddad mot konkurrerande mäklare. Ofta listar flera olika mäklare samma objekt, ibland med olika annonserat pris. Vanligtvis har säljaren och mäklaren ett avtal om hur stor provision mäklaren ska få om han/hon säljer objektet, men säljaren är ändå fri att göra upp affären genom en annan mäklare. Gentemot köparen har mäklaren i stort sett inga skyldigheter. Detta gäller alla mäklare i Spanien oavsett om det är en svensk eller spansk mäklare.  Därför är det tillrådligt att köparen anlitar ett eget ombud (advokat eller annan expert) som bevakar köparens intressen genom hela köpeprocessen.

Normalt går processen till så här:

  1. Köparen letar igenom utbudet av utannonserade objekt och kontaktar flera olika mäklare för att få ta del av ”deras” objekt.
  2. Köparen väljer ut intressanta objekt och mäklaren visar dessa samt lämnar viss information, svarar på frågor etc. Ofta har mäklaren även egna förslag på objekt som han/hon vill visa. Det är ofta en fördel för köparen att ha sett många olika objekt innan beslut tas.
  3. När köparen hittat ett intressant objekt lämnar han/hon ett bud via mäklaren som accepteras, förkastas eller blir utgångspunkt för en förhandling. Det finns ett stort överutbud på fastigheter i Spanien. Många fastigheter är till salu flera månader, ibland flera år innan de blir sålda. Därför har det efterfrågade priset ofta, men inte alltid, en prutmån. Vissa säljare som vill ha en snabb affär går emellertid ut med ett mycket attraktivt "färdigprutat" pris som ligger klart under utannonserade priser på andra likvärdiga objekt, men det vanligaste är att det finns en prutmån på 5-25 %.
  4. När parterna enats om pris betalar köparen en reservationsdeposition på 3000 € (ibland högre) till mäklarens klientmedelskonto. Då tas objektet bort från marknaden några veckor medan köparens advokat (eller motsvarande) hjälper köparen med att kolla upp all formalia runt objektet, ev göra en teknisk besiktning samt att skaffa NIE-nummer (spanskt skattenummer) åt köparen om han/hon inte redan har det. Om allt är okay med objektet skriver parterna ett köpekontrakt. I annat fall kan priset omförhandlas eller processen avbrytas och depositionen återbetalas.
  5. Vid kontraktskrivningen betalar köparen en handpenning på 10% minus reservationsdepositionen. Av kontraktet framgår de överenskommna kommersiella detaljerna inkl tid och plats för slutförande av köpet samt tillträde för köparen.
  6. På tillträdesdagen träffas parterna hos Notarien. Köparen betalar resten av köpeskillingen (vanligen spansk postväxel) och parterna går igenom en massa papper på spanska som undertecknas på flera ställen. Notarien bekräftar att affären genomförts och skickar papper till fastighetsregistret. Affären är klar och köparen får nycklarna.
  7. Utöver köpeskillingen ska köparen betala vissa skatter och avgifter, samt arvode till köparens ombud (vanligen 1 % av köpeskillingen). Totala kostnaden för objektet blir därför 110-112 % av det överenskomna priset.
  8. Avslutningsvis anmäler köparen eller köparens ombud bankkontonummer för autogirobetalning av räkningar knutna till fastigheten (el, vatten, avgift till samfällighet, fastighetsskatt etc).

Löpande skatt på fastighet

Alla bostadsfastigheter i Spanien beskattas med en kommunal fastighetsskatt som dras automatiskt från ägarens spanska bankkonto.

Dessutom gäller för fastigheter som ägs av personer som inte är residenta i Spanien att de ska betala en schabloniserad skatt på inkomst av fastighet. Denna skatt ska betalas även om fastigheten inte hyrs ut. Skatten ska deklareras på formulär 210 och betalas på bank. Deklaration och betalning kan ske när som helst under året efter det aktuella året. Det smidigaste sättet att få hjälp med detta är genom denna engelsk firma som arbetar via internet. Man fyller i uppgifter på deras hemsida och får tillbaks ett ifyllt formulär 210. Sedan går man till banken med formuläret och betalar. Skatten baseras på fastighetens taxeringsvärde (valor castral).


  Denna text är utformad av Gerard Boeke 2017-02-09. Läsaren ansvarar själv för sina handlingar och författaren tar inte ansvar för vad myndigheter kan komma att göra. Texten får kopieras om källan anges.

Här finns länkar till mina övriga infosidor om Spanien